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中古住宅って本当に得なの?

先週に引き続き住宅問題を取り上げます。住宅に関しては萌兄君が詳しいのだけれども、その話も織り交ぜながら話せたらなと。

要は、先週紹介した内容を穿ってみると、昔は公共授業が多かったものの、最近はそうでもない・・・このままじゃ土建屋が儲からなくて困っちゃう。→国が借金を増やして公共授業をやってくれないなら、個人に借金させて工事をすればいいんじゃない!というのがこの問題の根本に成っている訳です。

結局、かなり本人が慎重にローンでも何でも借りないと、周りに乗せられていては未来のあなたの家はもしかしたら他人の手に渡ってるかも知れません・・・

では、どうすればいいか?というので最近はローンを少なく抑えられる中古住宅が流行っているそうなのですが、「そんなのに簡単に騙されたら駄目だって!」と萌兄君は言うのです。

では、何が問題なのか?萌兄君曰く「安い」という謳い文句自体詭弁だということです。確かにお買い得物件も存在しますが、中古云々の前に、新築もろくに売れないで残って割引されている物件も多い昨今で、わざわざ中古住宅を買ってもお買い得感は薄いという事だそうです。

じゃあ、新築買えばいいの?と小竹が問えば、彼は「それもちょっとね」といいます。何故かと言えば、普通に100㎡程度の家を建てるにしても、そこそこちゃんとした建物を建てると2000万近くしてしまいます。安い所は安いのですがその辺はピンキリなので納得のいく建築屋や工務店を探して立ててもらうのが良いそうです。

しかし新築、で同じくらいの100㎡の建売を買うと今ならばだいたい千葉県柏近辺でも、少し不便な所では、2500万くらいで買えるし、もっと田舎に行けば、2000万切る所なんてざらにあります。土地と建物合わせて、注文住宅の建物のみより安い場合がすごく多い。

これって、どうなの?萌兄君曰く、そういう所の家は建材に精通している萌兄君からすれば安づくりでそんなに長く持たない設計だよと言います。土地も土地単体では売れない、交通の便がイマイチな所が多く、気をつけないと「バス亭まで徒歩一分」といっても、バス便が2時間に1本なんて、少し地方に行けばざらにあります。これは全てに言える事ではありませんが、かなりの割合でそういう家が目立ちます。新築も中古にも言える事ですが、地面も地盤調査が適当だったりして、傾いてしまう家も多くあります。旧萌兄邸もそうだったそうです。そういう部分を、基本的に不動産屋は隠してうっぱらうので、もし買うのであれば、自分でもある程度調査して買った方がいいです。特に河川の近くは要注意。

新築物件の問題に戻りますが、そういう建売の家は、モデルルームと公開されて買われるのですが、普通のお客としては、ぱっと見て部屋が広々としている方が嬉しいし、そういう物件が人気なので良くうれるのですが、部屋が広々という事はその分、収納が削られている可能性が高く、ちゃんと間取り図を見ないと危険です。折角のデザイナーズ物件を買っても、収納が少ないと、後からタンスだの沢山置く事になって、意味が無くなります。

まあ、それを鑑みても新築物件はお買い得なのは確かです。ちゃんと選べばいい物もあります。しかし、あなたの家族構成とか生活リズムを考えて設計した家では無いので、どうしても注文住宅に比べれば、数倍住みずらいです。まあ、それを補って余りある安さは魅力ですし、世の中には立てたはいいけど全然売れないからすごく安くしました・・・的な「新古住宅」も最近目立ってきてるので狙い目だと思います。中古だろうが、新築だろうが建売物件には限界があるし、寿命も長く無いので土地を買うという考えで選んだほうがいいと思います。

さて、今回の議題、「中古住宅って得なの?」という話に戻ります。まず、値段ですが、建売新築が暴落している今、値段におけるアドバンテージは低いです。でも、中古の方がそれでも安い場合があるので選択肢としてはありだと思います。しかし落とし穴もありまして・・・リホーム、リノベーション済みという謳い文句で売られているものも多いのですが、大体は見える部分(壁とか外壁)しか直してない事が多いです。外壁の工事は高額なので直してあるのは得かもしれませんが、内部を治さないと快適な生活は出来ません。

例えば、導管の交換などが行われるケースはあまりないと思われます。日本の場合、導管を外壁に出すのはダサい。という理由から壁の内部に導管を入れているケースが多いのですが、基本的に建物が50年もつように作っても、水分に触れる導管は30年持ちません。でも壁に埋まっているから建物を壊さないとリニューアル出来ない箇所も多いのが日本の建売の現状。コンクリートのマンションの場合、導管の交換は結局建て替えないといけないので個人では無理ですし、木造の一軒家でも、今現在、内部のリホームが必要な30年以上前の家だと、基礎から駄目な場合が多く、結局建て替えるぐらいリホーム費用がかかってしまう事が考えられるので、怖いといえば怖いです。

欧米の場合、移住して家を売り買いする文化があるので、配管とか電気配線とか外壁とか、メンテナンスしやすいように家が作られていますが、日本の住宅は長い事、古く成ったら建て替えるのを前提で作られているので、中古物件を安く購入して何十年も住み続けようと言うのは、基本的に不可能だと思われます。

じゃあ、これから家を買う場合どうすればいいんだよ!とい気分に成りますし、小竹も萌兄君に聞くと、家を買おうとするから駄目なのであって、土地を買うつもりで行けばいいんだよ、との事だそうです。

どうしても、日本の家は当たり外れが大きいのが現状です。でも、家を買ったんじゃなくて土地を買ったオマケに家が付いてきただけなんだから、まあ仕方ないよね。と思えるような自分に合った土地探しをするのが重要だというのです。世の中には価値が落ちづらい物件というものがあります。マンションだったら規模の大きいものほど値段は落ちずらいし、土地であれば交通の便のいい所は何時までも人気です。確かにそういう箇所で探すほうが後々潰しがきくのでイイのですが、大切なのは、自分がその家でどんな暮らしを望んでいるかなのです。

車が好きならば、郊外で駅も遠くても車庫が置ける広くて安い所を、利便性を求めるなら車庫が無くても狭くても、駅から近い所がいいっていう人もいます。要は自分にある予算の範囲、もしくは最小限の借金で済む中で、一番マシな土地や住宅を選べばよいのです。

もし、欠陥のある、新築や中古住宅でも、借金が少なかったり、無いのであれば、何時か建て替えてやるべと思いながら、悪態付きながら生活すればいいし、戸地代で殆ど使い果たしてしまった人でも、最近は300~500万ぐらいでも一応家は建つので、若いうちはそれで我慢して、頑張ってお金を貯めて立て替えるんだという事も出来ます。

最初から、貯金なしで、いい土地に、いい家を買うなんて事は元々文法的におかしいのです。ならば、何かをあきらめなきゃならない、諦めるならやり直しの利く建物の方に妥協点を持っていくべきですし、その点で中古住宅は新築より、コストパフォーマンスも土地の良さも重視出来るので、結論としては、中古住宅はお得かもしれません。貯金ないならそもそも買わないのが一番です。

もし、35年ローンで建売を買っても、35年後には建て替えの時期です。35年間ローンを払った末にあなたはどれだけ貯金できてますか?十分なリホームや建て替えが出来る資金は残っていますか?それに自信が無いなら、大きな借金をして家を買うなんて止めましょう。自身があっても、後で泣いても誰も知らんぷりなので、覚悟を決めましょう。

まあ、待ってれば、日本がこのままのていたらくなら勝手に土地なんて安くなるから焦らなくても大丈夫だと思います。

余談ですが、実はある程度古い家の場合、住宅として扱われず、土地として扱われます。良く見る「古家あり」というやつです。中には現状古家はありますが、更地にしてから渡します。という場合もありますが、更地にするのにもお金がかかるので、そのまま渡しも結構あります。古家の中にもマシなのがあるので、妥協して、貯金がたまるまでは、だましだまし住むという方法もあると思います。この場合、実質土地の値段だけで家までついてくるのですからかなり得です・・・まあ、家はぼろくて、場合にとっては、住むにあたってどうしても必要な修繕費がかさんで損をすることもありますが・・・

まあ、家は人生で一番高い買い物といわれています。だから、ちゃんと勉強して買うのが大切だと思います。値段が値段なので気に入らなかったら買いなおすというのはなかなか出来ません。なので慎重に成らないと駄目ですが、どう考えてもお買い得な物件というものは1週間持たずに売れてゆきます。なので、何時も物件情報にアンテナを立てて、直感的にいいものは買うというのも大切です。まあ、何回も家や土地を見ていく中でそういうものは養われると萌兄君は言うので少し面倒でも、色々な家を見に行くのが良いと思う今日この頃。
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テーマ : 貧困問題
ジャンル : 政治・経済

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